Bei der energetischen Modernisierung von vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten sind auch die vertraglichen und gesetzlichen Randbedingungen des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. So besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen eines vermieteten Gebäudes auf die Mieter umzulegen. Es ist daher auch für den (technischen) Fachplaner sinnvoll, einen Überblick über die Rechte und Pflichten der Vertragspartner in einem Mietverhältnis zu kennen. Nur dann kann man dem Bauherrn und Investor als kompetenter Ansprechpartner bei allen Fragen rund um Planung und Ausführung beistehen.

Der Mieter muss Instandsetzung und Modernisierung dulden

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der rechtliche Rahmen für die Mietparteien abgesteckt. Einzelvertragliche Regelungen können diesen Rahmen erweitern oder konkretisieren. Es ist jedoch darauf zu achten, dass die gesetzlichen Bestimmung durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht ausgehebelt werden können. So bestimmt der § 554 BGB welche Instand- und Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter zu dulden sind. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist ausdrücklich unwirksam (§ 554 (5)).

Grundsätzlich hat der Mieter "Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind" oder die der "Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums" dienen.
Eine Verbesserung der Mietsache liegt beispielsweise vor, wenn ein Balkon angebaut oder das Gebäude mit einem Fahrstuhl ausgestattet wird. Die möglichen Maßnahmen zur Einsparung von Energie korrespondieren mit den "Modernisierungsmaßnahmen" aus dem Energieausweis gem. § 20 (1) EnEV.

Der Vermieter muss Maßnahmen ankündigen

Das Gesetz sieht für Erhaltungs- und Instandsetzungarbeiten keine Pflicht zur Ankündigung der Maßnahmen vor. Es hat sich jedoch aus der Rechtsprechung eine Informationspflicht über  Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer entwickelt. Die Ankündigung sollte rechtzeitig erfolgen und richtet sich nach dem konkrekten Fall. Finden die Maßnahmen außerhalb der Wohnung statt, so sind die Anforderung weniger streng als wenn die Maßnahme in der Wohnung des Mieters betreffen. Je dinglicher die Maßnahme, desto kürzer darf (logischerweise) die Ankündigungsfrist sein.

Für absehbare und planbare Moderniserungsmaßnahmen hat der Gesetzgeber eine förmliche Ankündigung vorangestellt. demnach "hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die absehbare Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. [..] Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (§ 554 (3))"

Umlage der Kosten auf den Mieter: Mieterhöhung

Die Möglichkeiten zur Umlage der Kosten für bauliche Maßnahmen, "die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung)" ergibt sich aus § 559 (1) BGB. Demnach kann der Vermieter "die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen". Zu den Modernisierungskosten zählen die reinen Baukosten einschließlich der Baunebenkosten.

Das Recht zur Umlage auf den Mieter (Mieterhöhung) bezieht sich jedoch nicht auf notwendige Instandsetzungsarbeiten. Diese Kosten sind bereits mit der Miete abgegolten. Der Vermieter hat die Verpflichtung das Gebäude bzw. die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Die Herstellung eines zeitgemäßen und mit anderen gleichartigen Wohnungen vergleichbaren Zustands oder reine Erhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig. Dabei ist es unerheblich, ob die Instandsetzung nach dem aktuellen Stand der Technik gleichzeitig einen energiesparenden Effekt entfaltet.

Sowieso-Kosten oder fiktive Instandsetzungskosten

Die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme sind regelmäßig um die bereits fälligen Erhaltungskosten zu kürzen. In die umlagefähigen Moderniserungskosten fließen daher keine Sowieso-Kosten für den Erhalt der Bausubstanz ein. Diese fiktiven Instandsetzungskosten sind häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten. Eine fundierte und transparente Ermittlung dieser Posten ist daher schon bei der Planung und Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen. Nicht umsonst weisen Fachanwälte darauf hin, dass Mieterhöhungen unter Berufung auf den Mietspiegel wesentlich einfacher zu begründen sind als eine Modernisierungserhöhung.

Freiwillige Modernisierung

Die EnEV kennt sowohl die Nachrüstpflichten als auch die bedingten Anforderungen, die erst bei wesentlichen Änderungen der Gebäudehülle oder der Anlagentechnik greifen. Der Vermieter ist grundsätzlich auch berechtigt, ohne das eine Verpflichtung (z.B. aus der EnEV) vorliegt, die Gebäudehülle oder die Anlagentechnik zu sanieren. Wenn sich aus dieser freiwilligen Modernisierung eine Senkung des Endenergiebedarfs ergibt, so können die (teilweise) eingesparten Betriebskosten eine Mieterhöhung ausgleichen. Was ist jedoch, wenn nur der Primärenergiebedarf gesenkt wird?

Nach aktueller Rechtsprechung liegt auch bei einer freiwilligen Modernisierung, die lediglich den Primärenergiebedarf senkt ohne Energie einzusparen, eine umlagefähige Investition vor. Die umweltpolitischen oder volkswirtschaftlichen Interessen sind gleichrangig mit den finanziellen Interessen des Mieters (Senkung der Heizkosten) zu berücksichtigen. So hat der BGH mit dem Urteil vom 24.09.2008 (VIII ZR 275/07) entschieden, dass der Anschluss an die Fernwärme auch dann eine Modernisierung darstellt, wenn dadurch bei dem einzelnen Mieter keine Energieeinsparung eintritt. Die Einsparung an Primärenergie - also der natürlichen Energieressourcen - sei insoweit ausreichend.



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Die Ausführungen dienen lediglich der Information und sind ausdrücklich keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen sollten Sie einen Fachanwalt konsultieren.